bisnis developer properti syariah

Bagaimana Melakukan Studi Kelayakan Lahan? Go or Not Go ……

Posted on Posted in Bisnis Properti
Header 728 x 90

Lahan adalah bahan baku utama dalam Bisnis Developer Properti. Tanpa lahan ya tidak akan bisa berjalan Bisnis Developer Properti yang akan Anda jalankan. Tambah lagi faktanya lahan ya segitu-gitu aja sedangkan pertumbuhan properti berlangsung terus, sehingga ketersediaan lahan garapan semakin terbatas, dan harga pun semakin meningkat. Oleh karena itu, aktivitas berburu lahan atau Hunting Land menjadi keutamaan bagi seorang pebinis developer properti sejati. Di artikel ini saya akan berbagi tentang Bagaimana Melakukan Studi Kelayakan Lahan

bisnis developer properti syariah indonesia

Lalu harus mulai darimana? Untuk berburu lahan Anda bisa menggali informasi dari berbagai sumber, koran, papan tanda dijual, spanduk, teman, saudara, orang tua, broker properti, RCTI (hehehe ini bukan stasiun TV tapi Rombongan Calo Tanah Indonesia), sampai internet. Sumber informasi sangat banyak, tinggal Bagaimana Anda memanfaatkan sumberi informasi untuk mendapatkan lahan. Penjelasan rincinya nanti saya kan tulisakan pada artikel tersendiri (ssttt bagi Anda yang tergabung dalam Mailing List saya, saya akan bagikan Ebook Strategi Mendapatkan Lahan Hot Deal dengan Modal Broadcast…daftarkan emailnya ya di www.bisnisomar.com)

Ok sekarang Anda mungkin bertanya,” Pada saat mencari lahan mana yang harus didahulukan Lokasi atau Harga?” Sebagaimana kita ketahui di dalam Bisnis Properti berlaku rumus umum 3L (Lokasi, Lokasi dan Lokasi), namun sebenarnya Lokasi dan Harga mempunyai bobot yang sama. Idealnya kita bisa mendapatkan lahan yang lokasinya strategis dengan harga di bawah pasaran, wah ini sih seperti kejatuhan durian runtuh. Bisa jualan cepat, Anda untung dan konsumen senang karena mendapatkan properti di lokasi strategis dengan harga kompetitif. Untuk lebih detailnya  dan sebagai pengetahuan dasar dalam proses Hunting Land, disini akan dijabarkan Konsep Kualitas Lokasi dan Hukum Persamaannya.

Konsep Kualitas Lokasi (KKL):

  • Strategic Location (Lokasi Strategis)
  • Established Location (Lokasi Mapan)
  • Growth Location (Lokasi yang sedang tumbuh)
  • Pinoneer Location (Lokasi yang dalam tahap rintisan, jauh dari kategori tumbuh namun juga tidak bisa dibilang lokasi terbelakang).

Hukum Persamaan:

  • Konsep Kualitas Lokasi (KKL) Harga Murah: harga tanah dibawah harga dasar, atau dibawah NJOP
  • Konsep Kualitas Lokasi (KKL) Harga Setara:  harga tanah rata-rata atau paling tidak sama dengan ketetapan NJOP
  • Konsep Kualitas Lokasi (KKL) Harga Optimum:  harga tanah di atas bahkan jauh di harga pasar atau jauh di atas ketetapan NJOP

Sementara itu kategorisasi lokasi terkait akuisi lahan dapat terbagi menjadi dua yakni kategori ‘matahari terbit’ (sunrise area) dan ‘matahari terbenam’ (sunset area). Keduanya dapat juga disebut juga sebagai Teori Dua Matahari Kembar. Idealnya kita menggarap bisnis properti kita di lokasi sunrise area, dimana perkembangan daerahnya masih terus bertumbuh sehingga rentang kenaikan harga lahannya masih cukup jauh. Kondisi ini jelas lebih menguntungkan dibanding lokasi sunset area, yaitu daerah yang sudah mapan. Kenaikan harga lahan di lokasi ini sudah sangat lamban.

Masalahnya lokasi strategis fakta di lapangannnya juga punya kecenderungan berbanding lurus dengan harganya yang sudah cukup tinggi. But tenang saudara-saudara, disini tantangannya dimulai. Dengan membuat analisa yang detail, perhitungan RAB (Rencana Anggaran Biaya) proyek yang cermat, Anda dapat melakukan optimalisasi harga , sekaligus memaksimalkan penggunaan lahan dipadukan dengan Desain Kawasan dan konsep arsitektur yang mengakomodir gaya hidup (life style) kalangan menengah ke atas yang mereka tidak terlalu sensitif terhadap harga (sensitive price).

Sebaliknya lokasi yang kurang strategis harganya murah. Namun jangan salah ya…faktanya justru penjualan unit-unit properti yang harganya lebih tinggi (30%) di kawasan strategis justru lebih cepat terjual. Menarik ya? ya inilah anomali dalam Bisnis Developer Properti.

Nah kesimpulannya kunci utama dalam berbisnis developer properti terletak pada kemampuan Anda dalam mempertemukan komponen lokasi dan harga melalui strategi yang tepat dan dengan itu Anda mampu melakukan optimalisasi profit seperti yang Anda inginkan. You got the point?

MELAKUKAN STUDI KELAYAKAN: GO OR NOT GO?

Sebagaimana saya sampaikan diawal, ini adalah tahapan paling penting dalam Bisnis Developer Properti. Lakukan verifikasi/prakualifikasi sehingga kita bisa menilai suatu lahan itu layak atau tidak kita garap, berikut ini beberapa prosedur yang harus Anda penuhi:

Profil Lokasi Proyek

Anda harus mendapatkan data yang akurat tentang tanah yang akan Anda jadikan proyek. Datanya apa saja ya?

  1. Luas tanah
  2. Nomor Sertifikat
  3. Nomor STTP (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang),
  4. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)
  5. Nama Pemilik
  6. Harga per meter persegi
  7. Nama kampung
  8. Nama Desa, Kecamatan, Kabupaten dan Provinsi

contohnya seperti berikut ini:

  • Nama Pemilik: Arif
  • Luas Tanah: 5.000 m2
  • Kampung: Binong
  • Desa: Kelapa Dua
  • Kecamatan: Kelapa Dua
  • Kabupaten: Tangerang
  • Provinsi: Banten
  • Nomor Sertifikat:
  • Nomor SPPT:
  • Harga per m2: Rp 300.000/m2

Ok sudah dapat ya Profil Lokasi Proyek, nah selanjutnya cek data pendukung teknis lainnya…hehehe lanjut mang….yaitu data tentang Master Plan

Rencana Induk Master Plan wilayah dari Dinas Tata Kota

Dari Masterplan ini Anda akan mendapatkan informasi tentang rencana fisik pengembangan suatu wilayah terkait hal-hal sebagai berikut:

  1. rencana pelebaran jalan
  2. rencana jalan tol
  3. rencana pembangunan pusat perbelanjaan
  4. rencana pembangunan jalan tembus
  5. rencana pembebasan jalan arteri baru
  6. rencana pemekaran wilayah

Lanjuuutttt next cek juga

Kebijakan Batasan Fisik Wilayah Terkait KDB dan KLB

KDB (Koefisien Dasar Bangunan) dan KLB (Koefisien Lantai Bangunan) yang diatur oleh pemerintah daerah sangat krusial dalam menentukan apakah lokasi proyek anda nanti layak atau tidak. KDB dan KLB ditentukan apakah peruntukan daerah tersebut ditetapkan sebagai kawasan (zona) perumahan (residensial), industri, komersial, peternakan, hutan lindung, ruang terbuka hijau dan lainnya.

Ok, jelasnya begini jika KDB yang diijinkan hanya 40% untuk lahan efektif sedangkan lahan untuk fasos dan fasum 60% maka lahan ini tidak layak untuk digarap. Ini akan mengakibatkan harga jual lahan sangat tinggi, susah jualnya…

Suvei Lokasi Sekitar

Untuk mendapatkan gambaran menyeluruh tentang calon lokasi proyek, Anda juga bisa melakukan Survei Lokasi Sekitar:

  • Kondisi jalan
  • Banjir atau tidak
  • Fasilitas angkutan umum
  • pasokan listrik dan PDAM
  • Fasilitas pendidikan
  • Fasilitas perbelanjaan
  • Rumah Sakit
  • Sarana ibadah
  • Pusat pemerintahan
  • Pusat bisnis
  • Menara Tegangan Tinggi (SUTET)
  • Pemakaman

Terakhir….

Analisa Kompetitor

Cek perumahan pesaing Anda dalam rentang radius 3-5 kilometer dari lokasi Anda. Dapatkan data semua pesaing Anda , entah itu proyek yang sudah dibangun (existing), proyek yang baru mulai dibangun (under construction) dan yang akan dibangun (Opening Soon).

Lakukan pemetaan secara detail dan menyeluruh, o, iya sebelumnya Anda juga perlu melakukan Perhitungan Cepat (Quick Count) secara bisnis apakah layak atau tidak….untuk ini akan dibahas pada artikel tersendiri

Jika semua sudah Anda lakukan tinggal Anda putuskan apakah proyek ini akan lanjut GO or NOT GO….Selamat Hunting Lahan

 

Saksikan Video Penjelasannya sebagai berikut:

Jika materi ini bermanfaaat silahkan bagikan ke teman-teman yang lain, barangkali bisa bermanfaat. Thanks guys

BANNER FREE MEMBER

Leave a Reply